El problema de la vivienda, capitalizado políticamente, se ha trivializado de manera bochornosa. El debate sobre el mismo, complejo, ha sido reducido al más simplista de los enfoques, seguramente porque es lo que conviene a aquellos que, desde las trincheras, dirigen a sus acólitos hacia una batalla cuyo objetivo no es resolver asuntos, sino aniquilar al contrario.

De esta forma, se confunden y entremezclan, según convenga, tres situaciones que, si bien están referidas a un mismo activo, la vivienda, merecen un análisis por separado. Faltan viviendas, los precios de los alquileres son desproporcionados y los deshaucios han cambiado de naturaleza sin perder de vista el dolor humano que provocan.

Faltan viviendas

El déficit de viviendas está cifrado actualmente en 750.000. Esto no quiere decir que exista el mismo número de familias viviendo en la calle, sino que la diferencia entre los hogares creados y las viviendas construidas es esa. En otras palabras, el aumento de los hogares es mucho mayor que las casas construidas. Este problema, en su mayor parte, se halla localizado en Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. Se explica porque se trata de zonas donde la actividad económica es intensa (Madrid y Barcelona son responsables de un tercio de ese déficit) en general y, en particular, por tratarse de zonas receptoras de turismo, segundas residencias y receptoras de no residentes. Es un problema que no es homogéneo ni atribuible a todos los territorios. Faltan casas allí donde están aumentando los hogares, principalmente por la actividad económica.

¿No hay casas vacías? ¿Dónde van los hogares que no encuentran vivienda?

Según el Banco de España, hay casi cuatro millones de viviendas vacías. Sin embargo, la mayor parte no están donde se las necesita. Y se las necesita donde hay trabajo y oportunidades para progresar. El déficit de viviendas es el que es y los nuevos y potenciales hogares no terminan de constituirse. Se comparte piso, se vive con los padres y familiares, se alquilan las pocas viviendas disponibles o las que se están creando de manera artificial (locales transformados en infraviviendas) y, en el menos probable de los casos, se cambia de lugar de residencia hacia territorios menos tensionados.

La vivienda es un bien muy especial

Es más que el sueño de una vida, que las cuatro paredes donde formar una familia. Es un bien no homogéneo, pues importa su localización, su tamaño y sus calidades. No es almacenable ni transportable (en este último caso, existen soluciones que aún tardarán tiempo en calar en nuestra cultura). Necesita financiación, lo que nos conduce inmediatamente al concepto de inversión y, sobre todo, requiere de la existencia de una capacidad productiva suficiente y de tiempo, mucho tiempo. Esto último aparece como la condición más restrictiva cuando se trata de construir miles de viviendas en las zonas tensionadas. Construir dos o tres miles de casas requiere, previamente, contar con infraestructuras y servicios. Agua, saneamiento, accesos, escuelas, institutos, atención sanitaria son algunos de ellos en la lista, intervenciones que necesitan ser ejecutadas a través de procedimientos normativos y legales que implican a los tres niveles de la Administración, con especial hincapié en el autonómico. Para hacernos una idea, construir 4.000 viviendas supone hablar de unas 10.000 personas, proveer unos 2.000 metros cúbicos de agua corriente al día (uso doméstico, público, actividades económicas, fugas, etcétera), gestionar otros 2.000 metros cúbicos diarios de aguas residuales y cuatro mil toneladas de residuos al año. Supone estacionar y da acceso a cinco o seis mil automóviles, ocupar al menos cuatrocientos mil metros cuadrados de terreno residencial, hectáreas de zonas verdes y planificar colegios, institutos, seguridad ciudadana, centros deportivos y centros de salud, entre otros. Todo este proceso debe requerir de informes de viabilidad y de las garantías de las autoridades administrativas. Lleva tiempo planificarlo y ejecutarlo. Casi una década. Llegamos tarde, aunque más vale tarde que nunca. Eso o asumir que los nuevos hogares terminarán mudándose a zonas no tensionadas, una vez generada una crisis social y política que, según estamos viendo, no son deseables por la ciudadanía.

Hagamos casas

Hagámoslas. Introduzcamos esta premisa en nuestras funciones de bienestar. Votemos a los gobiernos que promuevan Pactos de Estado transversales a los tres niveles de la Administración (central, autonómica y local) y castiguemos a quienes viven políticamente del enfrentamiento. Los ciudadanos deben enviar señales. La vivienda es un derecho, no un bien patrimonial de la función objetivo del político. Tengamos en cuenta las restricciones temporales de las que hablábamos en el anterior párrafo, exijamos más flexibilidad normativa y, después, entremos en el debate acerca de cómo construirlas. Las tesis más liberales lo confían todo al simple aumento de la oferta (cuidado, hay muchos tipos de casas, pensemos en cuáles son las que son necesarias). Sin embargo, se requiere de financiación (préstamos) para construir 4.000 viviendas. Quién y cómo se financian es algo importante, pues como mínimo quien financie pretenderá, legítimamente, recuperar lo prestado más unos intereses. Si lo cargamos al gasto público, habrá que decidir qué otras partidas se reducen (pensiones, educación, sanidad). Si lo fiamos a la iniciativa privada, los incentivos fiscales deben estar sobre la mesa ¿Se puede hacer? Sí. Sólo hace falta voluntad y que la clase política deje de usar este bien tan especial como activo sobre el que perpetuar sus posiciones, logrando dividir al ciudadano, generando odio entre nosotros.

El alquiler

Otro gran problema es el alquiler y sus precios. La legislación que genera inseguridad en los propietarios de los inmuebles destinados a alquiler no ayuda. Los controles de precios y de rentas de alquiler, así como la obligatoriedad de prorrogar contratos o la simple sospecha de un alquiler indefinido resta oferta y, es más, desplaza y margina a los más desfavorecidos pues los alquileres terminan en manos de quienes sí pueden pagar fianzas muy altas, presentar garantías suficientes o contar con una situación personal determinada (contrato de trabajo indefinido y ausencia de hijos en la unidad familiar). Parece que las medidas planteadas van más en la línea de blindar unas condiciones a los que sí están ya bajo alquiler y menos en hacer accesible a los que aún no están y esto nos recuerda a aquella vieja teoría económica sobre a quién protegen los sindicatos (insiders vs outsiders). Es comprensible que un sindicato que se denomina de inquilinos proteja y luche, legítimamente, por quienes son inquilinos. Pero eso no resuelve el resto de problemas a quienes no encuentran vivienda ni pueden comprarla por sus elevados precios.

La actual legislación (situación)

Es la tormenta perfecta. Tres niveles de la Administración enzarzados entre sí, partidos políticos usando las viviendas como arma arrojadiza, reduciendo al más simplista de los enfoques un problema complejísimo y lleno de aristas, una normativa sobre el suelo antigua y rígida, una legislación sobre alquiler que genera inseguridad a todo aquel pequeño propietario que ofrece las casas en alquiler y ayudas a la demanda que son absorbidas por la escasa oferta, no son más que el caldo de cultivo perfecto para la especulación. La especulación solamente aparece cuando la escasez es intensa. No se puede especular con aquello que es suficiente y, paradójicamente, todo lo que se está haciendo favorece la especulación. Los llamados fondos buitre deben estar preparando las puertas giratorias para devolver favores a diestro y siniestro, sin distinguir colores ni niveles administrativos.

Los desahucios

Los desahucios han cambiado su naturaleza en los últimos años, siendo predominantes los que responden al impago por alquiler. Es cierto que han caído con respecto al último año, aunque no es un dato que alivie, porque los expulsados del mercado bien pueden haber regresado con sus familias o compartir piso sin haber tenido que pasar por el mal trago de la ejecución judicial. En cualquier caso, un desahucio supone un drama humano. Afortunadamente, de los tres problemas asociados a la vivienda, es el más sencillo de resolver, si se quiere y hay voluntad para ello, claro está, si no se cae en la tentación de usarlo como reclamo político y activista. La solución la tenemos en el campo del seguro, uno de los más espléndidos productos que la Humanidad ha inventado. Son posibles las soluciones públicas o privadas, válidas si están bien definidas y las cláusulas protegen de manera inmediata al propietario y, por ende, al inquilino que pasa por una mala racha vital. Contamos con ejemplos que parecen funcionar en Francia (Visale) y que logran que determinados colectivos sí puedan encontrar quién les alquile una vivienda. En este sentido, la evidencia muestra que la opción de seguro público sería más adecuada que la privada al evitar la posibilidad de que esta última seleccione a inquilinos que, potencialmente, no causarían impagos.

Conclusiones

La vivienda es uno de los mayores problemas de nuestra economía, que se magnifica en las grandes áreas de actividad económica y turística. La principal solución requiere de tiempo y acuerdos entre administraciones y partidos políticos, acuerdos que no se están produciendo. La vivienda debe dejar de ser empleada como activo político y la ciudadanía debería castigar a aquellas opciones que se nieguen a lograr un Pacto de Estado a tres niveles (central, autonómico y local). Las soluciones al mercado de alquiler y los desahucios pasan por un aumento de la competencia y una mayor seguridad jurídica y normativa a la propiedad. Los seguros públicos podrían tener un papel activo en la reducción de desahucios. Es posible, con tiempo y voluntad.

 

Ramón Castro Pérez es profesor de Economía en Secundaria.