Quienes, como un servidor,
fueron adolescentes en la primera década de los dos miles, probablemente
recuerden una película llamada Colega ¿dónde está mi coche? Era la típica
comedia americana, adolescente y gamberra en la que dos amigos, tras una noche
de juerga, se dedican a buscar su coche. Quienes vivan o tengan vinculación con
zonas rurales, seguramente puedan aplicar el título de la película a alguna
finca de su propiedad o bien conocen el caso en alguien cercano. Les garantizo
que si no saben ubicar su finca no es por culpa de la borrachera del día
anterior ni consecuencia de una resaca desastrosa, más bien, es un mal que se
viene arrastrando por determinados factores. La falta de documentación pública
y de inscripción en el Registro de la Propiedad son dos de ellos. Aún así,
sigue habiendo fincas inscritas cuyos titulares desconocen, no ya su
delimitación física, sino el lugar dónde se encuentran.
Tradicionalmente, las fincas
se describían expresando su superficie, linderos y nombre del paraje o, en el
caso de las urbanas, número y calle. Estos datos, como elementos
identificadores, son menos útiles de lo que se pueda pensar.
Medir con exactitud una finca
con perímetro irregular, sin la instrumentación con la que se cuenta hoy en
día, era extraordinariamente complejo y la complejidad se multiplica cuanto más
irregular sea ese perímetro y mayor irregularidad presente su relieve, como
sucede con las rústicas. La superficie difícilmente podía ser exacta y si no
era exacta su valor como dato identificativo es, cuando menos, cuestionable.
Cuando hablo de los linderos, no piensen que me refiero a la descripción del
lugar por dónde discurren, no. Me refiero a quién es el dueño de la finca
colindante o, si hay suerte, el accidente geográfico que delimita la finca, ya
sea natural, como un arroyo, o generado por la mano del hombre, como una
carretera. Intuyo que el lector se estará percatando de las limitaciones de
este sistema descriptivo. En las fincas urbanas, afortunadamente, la ubicación
es más sencilla, aunque el nombre de las calles y su numeración puedan cambiar,
se tiene siempre cierta constancia de esos cambios. El problema se da, no
obstante, en la delimitación, especialmente cuando no existen linderos
consolidados, como decimos los cursis. Linderos consolidados que no son otra
cosa que los fijados por una pared, acequia o cualquier otro elemento que los
identifique.
A estas alturas me aventuro a
afirmar que entienden la dificultad que entraña describir fincas solamente con
palabras. En el fondo, los inmuebles son una realidad geográfica que han de
definirse a través de un lenguaje adecuado. ¿Han visto alguna vez algún libro
de geografía que no contenga ningún mapa? El lenguaje adecuado para describir
las realidades geográficas no es el formado por cifras y letras, el lenguaje
adecuado, en realidad, no puede ser otro que el lenguaje gráfico.
Quiénes se han dedicado a
estudiar el Derecho Inmobiliario llegaron a esta conclusión hace mucho tiempo.
Aún así, el legislador no nos ha dotado de un soporte jurídico sólido para la
descripción gráfica de las fincas registrales hasta hace casi siete años,
concretamente hasta el 24 de junio de 2015, día en que se aprobó la Ley 13/2015
de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro Inmobiliario. No les
aburriré con detalles de la normativa, me limitaré a señalar que esta Ley da
carta de naturaleza normativa a un sistema de información gráfica registral,
para que me entiendan, a un sistema en el que podemos ubicar y delimitar en un
mapa las fincas registrales, tomando como referencia sus coordenadas
geográficas. Todo ello con la exactitud y la precisión que razonablemente
admite la técnica actual, la economía en cuanto a la relación entre medios
disponibles y resultados obtenidos y la agilidad que requiere el tráfico
jurídico. Además, la descripción gráfica de las fincas es obligatoria cuando
acceden por primera vez al Registro, cuando experimentan alteraciones en su
perímetro o cuando se trata de rectificar su descripción.
Quizá peque de optimista, pero
el paso dado no fue pequeño, sino un gran salto para el tráfico inmobiliario.
No crean que exagero, no se imaginan la cara que ponían mis conocidos cuando
trataba de explicarles que, en puridad, en el Registro no se señalaba por dónde
iban las lindes, que nosotros nos limitábamos a garantizar derechos y la
realidad jurídica y que cada paisano debía saber dónde se encontraba su finca.
Como si los derechos sobre inmuebles fueran una entelequia que no depende de la
precisa definición de su objeto.
Ciertamente, hasta 2015, el
sistema funcionaba razonablemente bien. Uno sabía dónde estaba su casa y tenía
una idea de hasta dónde llegaba su parcela. Lo cierto es que el Registro de la
Propiedad español aportaba un alto nivel de seguridad al tráfico inmobiliario.
Con todo, la situación que ha abierto la reforma es distinta. No solamente el
nivel de certeza en cuanto a la situación jurídica de las fincas es superior,
es que el sistema hace posible la integración de todas las vicisitudes
jurídicas de la finca con precisión y de forma casi inmediata. El sistema de
georreferenciación permite la interoperabilidad entre administraciones.
Permite, por ejemplo, que sepamos la calificación urbanística y ambiental de la
finca, si se encuentra en una zona de especial protección o si por ella
discurre una zona inundable. Permite que la delimitación de las fincas respete
el dominio público deslindado y se señale con exactitud quién es el propietario
que ha de intervenir en el deslinde que, en su caso, hubiera de efectuarse.
Un ejemplo de esta
interoperabilidad, que es el resultado de la cooperación con la Administración
Autonómica es el Convenio suscrito el 10 de enero de 2022 entre el Colegio de
Registradores y la Consejería de Fomento, por el que se establece un canal de
intercambio de información, que permitirá a los usuarios conocer, a través del
visor gráfico de la Comunidad Autónoma la ubicación, Código Registral Único de
la finca y el Registro al que pertenece y aportará a los Registros castellano
manchegos, sobre el sistema de información gráfica, toda la información
disponible en materia de ordenación territorial y urbanismo.
Todo esto, que es solamente el
principio, no sería posible sin la descripción gráfica de la finca.
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Miércoles, 27 de Septiembre del 2023
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